Come dividere un immobile in comproprietà

Può accadere che più persone, comproprietarie di un appartamento o di altra tipologia di immobile, vogliano sciogliere la comunione e dividere il bene.

È importante premettere che la comproprietà di un bene si verifica in tutti i casi in cui il diritto di proprietà o altro diritto reale (es. usufrutto) spetta in comune a più persone (art. 1100 c.c.).

• La comunione può essere volontaria, se la sua costituzione è espressione della volontà dei partecipanti. Ciò accade, ad esempio, ad una coppia in procinto di sposarsi o, per scelta, in un qualsiasi momento della vita.

oppure

• La comunione può essere ereditaria, quando la comproprietà del bene immobile si trasmette a più eredi a seguito di una disposizione contenuta in un testamento o per legge (se il defunto non aveva redatto il proprio testamento).

Se non è diversamente pattuito, le norme in materia di comunione sono dettate dagli articoli 1100 e seguenti del codice civile.

La legge stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune senza impedirne il godimento agli altri (art. 1102 c.c.) e può disporre (es. vendendola, ipotecandola) della propria quota (art. 1103 c.c.).

Per disporre dell’intero bene, invece, è necessario il consenso di tutti i comproprietari o l’intervento del giudice.

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Cosa accade ad una coppia di coniugi che, ponendo fine al matrimonio, non intende più condividere la comunione di un immobile?

1. Un coniuge può acquistare la quota della casa dell’altro coniuge.

2. Le parti possono accordarsi per vendere l’intero immobile ad un terzo e ripartirsi il ricavato.

3. I coniugi, in assenza di diverso accordo, dovranno chiedere l’intervento del giudice che, se possibile, disporrà la divisione dell’appartamento in funzione delle quote dei comproprietari oppure, se il bene è indivisibile, la vendita forzosa della casa, con suddivisione del ricavato in base alla quota di spettanza di ciascuno.

Nell’ipotesi n. 3) è probabile che si ricorra ad una valutazione effettuata da parte di un consulente tecnico d’ufficio (CTU), ma simile soluzione potrebbe non essere vantaggiosa poiché il prezzo di vendita, in tali casi, è generalmente inferiore rispetto a quello che potrebbe essere offerto qualora i comproprietari raggiungessero un accordo.